Che cos’è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine.

Si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca, generalmente apposta sul bene che si intende acquistare o in alternativa su beni di proprietà del richiedente e/o dei suoi fideiussori.

L’erogazione avviene a mezzo di un atto notarile.

Se il fine del mutuo è quello di acquistare un immobile, il contraente dovrà stipulare due atti.

Il primo legato all’erogazione del mutuo, il secondo legato all’acquisto dell’immobile il cui corrispettivo verrà quietanzato con l’assegno rilasciato dall’istituto di credito dopo la redazione del primo atto e la lettura del secondo in cui si dovrà dichiarare la volontà/autorizzazione di/ ad apporre l’ipoteca (generalmente di importo doppio rispetto all’importo del mutuo concesso), e si perfezionerà dopo l’iscrizione negli appositi registri.
Se per qualche motivo l’ipoteca non potrà essere apposta, il finanziamento non potrà essere perfezionato e, se non verranno rimossi i motivi ostativi all’iscrizione ipotecaria, verrà revocato.

Se il fine del mutuo è di altra natura, ci sarà da redigere davanti al notaio un solo atto.

Il mutuo ipotecario gode di tassi di interesse più calmierati rispetto a quelli applicati al mutuo chirografario.

Il rimborso del mutuo ipotecario dipende dal piano di ammortamento concordato, le cui rate possono essere di importo fisso o variabile.
La rata è composta da una componente che rimborsa la quota capitale della passività concessa e da una componente definita dagli interessi quale compenso per il prestito concesso, la cui quantificazione dipende dal tasso contrattato e dagli indici presi a riferimento (EURIBOR, IRS, ecc.).
I tassi di interesse possono essere fissi o variabili.

Oltre alla quota interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

  • Imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”;
  • Spese di istruttoria;
  • Spese di perizia, richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare a garanzia del prestito;
  • Spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • Costo del premio di assicurazione;
  • Spese per l’incasso della rata;
  • Spese di estinzione anticipata (non presenti nei mutui prima casa);
  • Contratto di copertura tassi;
  • Ecc.

Quanto è possibile finanziare?

L’importo massimo finanziabile è sempre una % variabile (non superiore al 90%), da applicare al minor tra la valutazione che emerge dalla perizia immobiliare ed il suo valore di mercato, escludendo le spese notarili e spese accessorie.

Quali rischi può comportare?

Il mutuo ipotecario è un impegno che va assunto previa verifica puntuale e studiata circa le disponibilità finanziarie attuali e prospettiche del richiedente. Questo in quanto l’esposizione economica generalmente è di importo rilevante e va sostenuta nel tempo incidendo dunque sul reddito disponibile del richiedente per vari anni.

Un altro rischio a cui si può incorrere, legato prevalentemente ai mutui a tasso variabile, consiste in un aumento dell’importo della rata mensile, soprattutto in assenza di strumenti volti a definire quello che tecnicamente viene denominato “Cap”, il cui fine ultimo è fissare una rata o delle condizioni di importo massimo (o anche minimo a favore della banca) oltre il quale non si può andare.

Come per tutti i mutui, si evidenzia che l’eventuale ritardo nel pagamento della rata comporta l’applicazione degli interessi di mora e delle eventuali spese di recupero, con conseguente aumento del costo dell’operazione.

Requisiti per la richiesta

I requisiti necessari per ottenere un mutuo possono essere riassunti in due categorie:
1.Requisiti anagrafici e legali;
2.Requisiti reddituali.

Per quanto riguarda la prima tipologia, si tratta di:

  • Essere cittadini italiani residenti in Italia, o cittadini di Stati membri della Comunità Europea, oppure essere cittadini extra Comunitari ma con regolare residenza in Italia;
  • Avere la maggiore età (18 anni compiuti);
  • Non superare una determinata soglia di età: in genere 75 anni al completamento dell’ammortamento, ma il limite massimo di anzianità viene stabilito da ciascun istituto e da caso a caso, sulla base di una serie di valutazioni;
  • Non essere stati segnalati come cattivi pagatori dalla Centrale dei Rischi o dai SIC (Sistemi di Informazioni Creditizie) gestiti dal CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria);

In particolare, la quantità di importo di denaro dovuto concepibile di un soggetto (privato o giuridico) è strettamente collegata alla sua capacità di accesso al credito, che dipende dal suo merito creditizio.

Il merito creditizio è misurato dal rating, nonché voto che misura la capacità di sostenere un debito da parte di un soggetto, e quindi la sua capacità di rimborso.

Il rating è alimentato da:

  • Le giacenze medie presenti sui conti correnti e su come queste fluttuano nel tempo;
  • Il corretto uso del fido di cassa / delle carte di credito;
  • Il rispetto delle scadenze dei debiti assunti;
  • Il regolare “giro” che le fatture smobilizzate in banca, e cioè dalla solvibilità dei clienti smobilizzati;
  • La patrimonialità presente in capo al debitore;
  • La sua capacità di generare flussi di cassa;
  • La sua redditività;
  • La sua capacità di istruire una pratica di richiesta di accesso al credito.

Un criterio base preso in considerazione dalle banche è quello che viene definito rapporto rata/reddito.
Questo elemento prende in esame i flussi di cassa che genera il richiedente del mutuo, il cui valore non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile da lui percepito.
Tale valutazione può comunque cambiare, a seconda del tipo di reddito e dei criteri stabiliti dall’istituto di credito.

Come potrà intervenire la banca in caso di inadempienza del cliente

Il primo effetto che si ha quando non si onorano i propri debiti, o si ritarda nel pagamento degli stessi, è quello di essere segnalati in Centrale Rischi.
Questo fa sì che il sistema abbia un alert sul nominativo.
Se l’insolvenza perdura, si attivano diverse fasi, ognuna delle quali ha una gravità differente e offre opportunità di definizione differenti.

Ci sono due fasi: la fase stragiudiziale e quella giudiziale.

La fase stragiudiziale inizia con banali solleciti di pagamento inviati inizialmente in via bonaria, telefonicamente o tramite incontri conoscitivi.
Successivamente, vengono mandate le lettere di diffide ad adempiere in cui si fissano dei termini per cui rientrare nella passività.
Dopo di che, si revocano gli affidamenti.
Se in ognuno di questi momenti in cui si avvia una trattativa di comunicazione non si raggiunge un accordo, i passaggi seguenti possono consistere nel:

  • Dare mandato ad una Società di recupero crediti;
  • Dare mandato ad un legale per il recupero coattivo del credito.

Nel primo caso, la società provvede a rimandare le comunicazioni che tartassano il cliente, approfittandosi della sua paura, talvolta indotta da minacce di pignoramenti, ipoteche, diffusione della loro situazione personale anche in sfregio alla privacy, ecc.
Ciò causa gravi conseguenze psicologiche quali frustrazione, ansia, preoccupazione, mancanza di sonno, isolamento, negazione per sollievo temporaneo, depressione, nonché le cause che contribuiscono a generare negative conseguenze fisiche.
Nel secondo caso, il legale provvede a mandare delle diffide, ad avviare le procedure esecutive con dei decreti ingiuntivi.

Inoltre, trascorso il tempo previsto per legge, la banca può decidere di avvalersi di una clausola contenuta all’interno dell’atto di mutuo, e chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza.
Con la risoluzione anticipata del contratto, l’istituto di credito che ha erogato il mutuo può chiedere al cliente ritardatario la restituzione immediata del capitale prestato. 
Visto che difficilmente il mutuatario sarà in grado di saldare il suo debito in un’unica soluzione con la maggiorazione degli interessi di mora, la banca procede al pignoramento della somma prestata e grazie all’ipoteca sulla casa iscritta a suo favore, essa può espropriare l’immobile e metterlo in vendita.
In presenza di un contratto di mutuo, la banca ha titolo esecutivo nei confronti del cliente ritardatario e può procedere direttamente. 

Vantaggi del mutuo ipotecario

Il contratto di mutuo ipotecario può in qualunque momento essere trasferito presso un altro intermediario finanziario, senza alcuna spesa o penalità.
È la cosiddetta portabilità o surroga che ti consente di estinguere il mutuo utilizzando la somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria ma a condizioni migliorative.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.
L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Da oggi puoi decidere di affrontare le tue difficoltà insieme a Noi.
La nostra esperienza porta infatti ad affermare che è quasi sempre possibile trovare un accordo di definizione a condizione che il debitore manifesti una minima capacità di rimborso e la volontà seria di definire la propria posizione.

Contatta Sos Debitori al nr verde 800 456006.

Siamo pronti a rispondere ad ogni domanda.